อาร์ตตะลอน...ไปทุกที่ ที่ใจอยากจะไป: รีเทนชั่นบ้าน

UPDATED!!!
ในที่สุดวันนี้ก็มาถึง วันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2564 ปิดบัญชีเงินกู้บ้าน ธ.ออมสิน หลังจากผ่อนมาราธอน 12 ปีด้วยกัน!
ไปชมคลิปด้านล่างครับ

หรือคลิกที่ Link นี้ https://bit.ly/3xCjvUh

สวัสดีกันอีกครั้งกับเรื่องหนี้บ้านกันครับ "อัพเดทข้อมูลล่าสุด 26 เมษายน 2561"

ในที่สุดผมก็ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งที่ 2 จากธนาคารเดิม ธนาคารออมสิน ณ วันนี้ 26 เมษายน 2561(ล่าช้าจากเดิมที่จะครบสัญญา 3 ปีไป 9 วัน!!!)
(หมายเหตุ: อ่านบทความปกติจากการขอปรับอัตราดอกเบี้ยครั้งแรก ที่บรรทัด (What's New? New version V.5.0G is available now !! <Latest updated on May 29, 2016 at 02.18 a.m.> ) นะครับ

ได้รับโทรศัพท์จากเจ้าหน้าที่สินเชื่อคนเดิม(ที่มีข้อพิพาทกัน อ่านได้จากข้อมูลตัวสีแดงด้านล่างครับ)ในวันที่ 26 เมษายน 2561 เวลา 13.03 น. ว่า ที่ขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยไปนั้น อนุมัติแล้ว(ทั้งที่ส่งไปขอปรับอัตราดอกเบี้ยล่วงหน้าตั้ง 2 เดือนกว่าจะครบ 3 ปีดอกเบี้ยคงที่) ให้เข้ามาเซ็นสัญญาได้เลยในวันนี้(26 เมษายน 2561) ผมก็โอเค เตรียมตัวไปที่ธนาคารออมสินสาขาที่ห้างดังแถวถนนศรีนครินทร์ โดยแจ้งเพิ่มเติมมาว่า ให้เตรียมเงินไปด้วยเพื่อเป็นค่าธรรมเนียม 0.75% ของวงเงินกู้ที่เหลือ อันนี้ผมขีดเส้นใต้ไว้ให้ เพราะแต่ก่อนคือวงเงินกู้ตั้งแต่ครั้งแรกที่กู้เลย ไม่เปลี่ยนแปลงซึ่งมันไม่ make sense เพราะเราผ่อนไปเงินต้นก็ลดลงไป ทำไมเอาวงเงินกู้เดิมทีแรกตลอด?? เดี๋ยวลองอ่านดูจะพบปัญหากับการคำนวณค่าธรรมเนียมอีกครั้งครับ เพราะมันออกมาไม่ตรง เดี๋ยวจะมาทำความเข้าใจกันต่อไป

ผมไปที่สาขา แล้วกดบัตรคิวได้เรียกคิวเลย ก็รอเซ็นสัญญาแนบท้ายครับ กับอัตราดอกเบี้ยใหม่ 4.5% ต่อปีคงที่ 3 ปีด้วยกัน เพราะสัญญาเดิมครบ 3 ปี คงที่ 4.5% เมื่อ 16 เมษายน 2561 ที่ผ่านมา แต่ผมไปถามวันที่ 17 เมษายน ก็ยังไม่ได้คำตอบ จนมันลอยตัวที่ 6.25% มา 9 วันด้วยกัน เอาหล่ะ งั้นมาดูเอกสารที่ได้และลงมือเซ็นในวันนี้กันครับ่วามีอะไรบ้าง จะได้รับทราบกัน

1.บันทึกแก้ไขเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาเงินกู้หลัก(หน้า 1 และ 2 แผ่นเดียวกัน)

บันทึกแก้ไขเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาเงินกู้บ้านเดิม หน้า 1/2

บันทึกแก้ไขเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาเงินกู้บ้านเดิม หน้า 2/2

2.ใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียมขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย เป็นคงที่ 4.5% ต่อปี 3 ปีแรก

ใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียมขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย 1,723.25 บาท (คำนวณจาก 0.75% ของภาระหนี้เดิม ณ วันเซ็นสัญญา ไม่ใช่เงินต้นคงเหลือเดิม)

ก็จะได้เอกสารมา 2 แผ่น 3 หน้าดังแสดงด้านบนนี้ เสร็จแล้วผมเลยเดินออกจากธนาคาร แต่เอ๊ะ....ลองคำนวณค่าธรรมเนียมที่ชำระไป 1,723.25 บาท มันตรงกันมั้ย ก่อนจิ้ม ขอแสดงใบเสร็จชำระเงินงวด งวดล่าสุดก่อนเซ็นสัญญาแนบท้ายกันก่อนครับ จะได้เข้าใจตรงกัน

ใบเสร็จรับเงิน งวดล่าสุด(19 เมษายน 2561)ก่อนเซ็นสัญญา 26 เมษายน 2561

ผมชำระเงินงวดครั้งล่าสุดคือวันที่ 19 เมษายน 2561 ชำระไป 5,000 บาท เหลือเงินต้น 229,462.80 บาท ไอ้เราก็คิดว่า จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม = 0.75% x 229,462.80 = 1,720.971 บาท อ้าว...แล้วทำไมตัวเลขในใบเสร็จไม่ตรงนะ ตัวเลขคือ 1,723.25 บาท แม้ว่ามันจะต่างกันแค่ 2 บาทกว่าก็ตาม ผมเลยเดินกลับเข้าไปถามเรื่องการคิดคำนวณอีกครั้ง พอดีเดินออกมาแค่นอกตัวธนาคารแต่ไม่ได้ไปไหนไกล แล้วก็ได้คำอธิบายมาโดยมีใบด้านล่างแนบมาด้วย มาดูใบ print จากระบบธนาคารออมสินสำหรับลูกค้าเงินกู้กันครับ

ใบ print จากระบบธนาคารออมสิน สำหรับเพิ่อดูยอดเงินคงเหลือ และดอกเบี้ยค้างจ่าย

ผมตีกรอบสีแดงไว้ให้แล้ว 2 บรรทัดคือ 1. Principal Balance กับ 2.ดอกเบี้ยค้างรับ นั่นคือ 1. Principal Balance คือยอดเงินต้นคงเหลือของเราครับ ซึ่งมันเท่ากับ 229,462.80 ซึ่งตรงกันเป๊ะๆกับเงินคงเหลือจากใบเสร็จชำระเงินงวด งวดล่าสุดที่ผมชำระในวันที่ 19 เมษายน 2561 มาดูตัวเลขต่อไป 2.ดอกเบี้ยค้างรับ ซึ่งก็คือ 275.03608 และคอลัมน์สุดท้ายปัดทศนิยมเป็น 235.04 บาท ซึ่งตรงนี้คือส่วนที่เพิ่มเข้ามา อธิบายได้ว่า มันคือดอกเบี้ยค้างรับที่ธนาคารควรจะได้จากวันที่ 19 เมษายน 2561 ถึงวันนี้ 26 เมษายน 2561 วันที่แก้ไขสัญญาเพิ่มเติม รวม 7 วันด้วยกัน เป็นเงิน 235.04 บาท ซึ่งทั้ง 2 ตัวเลขนี้รวมกันเป็นภาระหนี้ 229,462.80 + 235.04 = 229,737.84 บาท ณ วันที่เซ็นสัญญาเพิ่มเติม จึงนำตัวเลขนี้มาคำนวณค่าธรรมเนียมอีกที จะได้เป็น 0.75 x 229,737.84 = 1,723.0338 ปรับขึ้นเป็น 1,723.25 บาท นั่นเอง! ก็เป็นอันเข้าใจและยอมรับการคำนวณดังกล่าวครับ

ก็เป็นอันเสร็จสิ้นกับการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย 4.5% ต่อปี คงที่ 3 ปีแรก ครั้งที่ 2 ไปนะครับ ครั้งนี้ล่าช้า ไม่พอดีกับอัตราดอกเบี้ยที่ครบ 3 ปีเหมือนครั้งที่แล้ว สาเหตุมาจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อเต็มๆ เพราะผมเองก็ทำเรื่องขอปรับก่อนล่วงหน้า 2 เดือนด้วยกัน ทำไมครั้งแรกทีได้ ครั้งนี้ทำไม่ได้? ขอให้คะแนนกับการทำหน้าที่นี้ 5 เต็ม 10 ครับ

============================================

ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการไปติดตามเรื่องขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยจากเจ้าหน้าที่ธ.ออมสิน "อัพเดทข้อมูลล่าสุด 17 เมษายน 2561"

ผมไปสอบถามเจ้าหน้าที่มาวันนี้(17 เมษายน 2561) ปรากฎว่า เจ้าหน้าที่ตอบผมไม่ได้ว่าที่ผมขอลดดอกเบี้ยเป็นคงที่ 3 ปีนั้น ไปอยู่ขั้นตอนไหนแล้ว?? ซึ่งความเป็นจริงแล้ว วันนี้ หรือพรุ่งนี้ผมควรไปเซ็นสัญญาบันทึกแนบท้ายด้วยซ้ำ! เหมือนกับ 3 ปีที่แล้ว แต่ผลปรากฎว่า ไม่รู้ แค่บอกว่าตามคิว...คือตลกมั้ยครับ ผมเขียนแบบฟอร์มขอลดดอกเบี้ยและส่งให้เจ้าหน้าที่คนนี้เมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2561 ล่วงหน้า 2 เดือนด้วยหกัน แต่ 1 เดือนต่อมาโทรมาแจ้งผมว่า ผลปฏิเสธ เพราะล่วงหน้าเกินไป (2 เดือนเนี่ยนะ ล่วงหน้าเกินไป 3 ปีที่แล้วก็ขอ 2 เดือนก่อนจะถึง) เอาหล่ะ...ไม่ว่ากันอาจจะจริง เขาบอกจะส่งให้อีกครั้ง...ผมก็รับฟังไป
พอช่วงก่อนหยุดยาวสงกรานต์ ผมไปหาเจ้าหน้าที่อีกครั้ง เจ้าหน้าที่สินเชื่ออีกคน แกบอกพนักงานสินเชื่อรับทราบแล้ว หัวหน้าสินเชื่อก็รับทราบ ไม่พลาดแน่ๆ แต่บอกวันที่มาเซ็นสัญญาแนบท้ายไม่ได้ เพราะผมถามไปว่าจะให้มาเซ็นสัญญาแนบท้ายวันไหนครับ?
พอมาถึงวันนี้ เงียบไม่มีสายโทรเรื่องการเซ็นสัญญา ผมเลยไปสอบถามด้วยตัวเอง ก็เป็นอย่างที่ผมว่าไปคือ ไม่มีผลลัพธ์อะไรเลย ก็เป็นอย่างนี้ครับ เจ้าหน้าที่ทำงานกันแบบนี้ ก็ได้แต่สาปส่ง ขออย่าให้ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงาน เพราะทำงานแบบเรื่อยเปื่อยมากๆ ไม่เหมือน 3 ปีก่อนเลย ถ้าผมทำเรื่องขอลดดอกเบี้ยไม่กี่วันนี้ก็ไปอย่าง นี่ทำเรื่องวันที่ 21 กุมภาพันธ์ ล่วงหน้า 2 เดือน!
ธนาคารออมสิน สาขาห้างใหญ่ที่สุดถนนศรีนครินทร์
============================================

อัพเดทข้อมูล 22 กุมภาพันธ์ 2561
มีเรื่องจะมาแจ้งครับ ผมไปสอบถามเจ้าหน้าที่ธนาคารออมสินมาเมื่อวันที่ 21 กพ. 61 เมื่อวานนี้เรื่องขอลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน ได้ข้อมูลใหม่คือ
ค่าธรรมเนียมขอลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน = 0.75% ของยอดวงเงินต้นคงเหลือ ณ วันทำสัญญาเพิ่มเติม
จุดที่เปลี่ยนแปลงคือ
1.ค่าธรรมเนียมลดลงจากเดิม 1.25% เป็นอัตราใหม่ 0.75% ลดไป 0.5% ด้วยกัน
2.ยอดวงเงินต้นที่คิด คือวงเงินต้นคงเหลือ ณ วันทำสัญญา ไม่ใช่วงเงินกู้ตั้งแต่เริ่มแรกอีกแล้วครับ
ทำให้การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ทุ่นค่าธรรมเนียมไปได้ทั้ง 2 อย่างด้วยกัน ถือว่าทางผู้บริหารของธนาคารออมสินได้รับฟัง feedback จากลูกค้าแท้จริงครับ อันนี้ขอยกย่อง ส่วนผมก็จะครบ 3 ปีในอีกเดือน 2 เดือนนี้ ก็จะขอปรับดอกเบี้ยอีกครั้ง ไว้เสร็จกระบวนความจะมาแจ้งอีกครั้งครับ
============================================

What's New? New version V.5.0G is available now !! <Latest updated on May 29, 2016 at 02.18 a.m.>

ใช้ตาราง excel คำนวณผ่อนบ้าน ---> แบบออนไลน์ <--- ผ่าน google document ได้แล้วครับ

วันนี้เป็นวันที่ครบรอบสัญญาเงินกู้บ้านกับธนาคารออมสิน 3 ปี พอดิบพอดีด้วยกัน ซึ่งผมได้ไปทำธุรกรรมขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน หรือ โฮมรีเทนชั่น(Home Retention) ซึ่งจะสามารถทำได้เมื่อสัญญาเงินกู้ครบ 3 ปี ในกรณีทั่วๆไป หรืออาจจะมากกว่านั้น(เช่น 5 ปี อย่างกรณีโปรน้ำท่วม) ในกรณีที่ใช้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่นแล้วแต่ช่วงจังหวะที่ได้โปรนะครับ สำหรับของผมคือ ครบ 3 ปีแล้วอัตราดอกเบี้ยก็จะลอยตัว เป็น MLR - 0.5 % ซึ่งพอคำนวณเบ็ดเสร็จ ก็จะเท่ากับ 6.625 % ต่อปี นรกชัดๆเลยใช่มั้ยครับ?? ยังไงซะก็ต้องขอลดอัตราดอกเบี้ย ปล่อยไปให้ลอยตัวไม่ไหวหรอกครับ

ดังนั้น ก่อนจะถึงวันนี้ ผมเลยยื่นขอเข้าร่วมโครงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเคหะ ซึ่งผมไม่เลือกรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น(ดูขั้นตอนรีไฟแนนซ์ตามนี้ครับ)แล้ว เพราะดูๆแล้วอัตราดอกเบี้ยออมสินถูกกว่าสถาบันการเงินอื่นๆครับ แล้วเราจะเสียเวลาทำนิติกรรมและเสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง, ฯลฯ เพิ่มเติมไปอีกทำไม ไม่เอาแล้วครับ ขอซบอกออมสินเป็นธนาคารสุดท้ายแล้ว

แต่เพื่อให้เห็นภาพว่า ถ้าใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR - 0.5 % หรือ 6.625 % ต่อปี โดยไม่ทำอะไร กับขอลดอัตราดอกเบี้ยโดยมีค่าใช้จ่าย 1.25% ของวงเงินกู้เดิม ตกลงทางเลือกขอลดดอกเบี้ยจะคุ้มค่าจริงๆมั้ย?? เลยทำตารางเปรียบเทียบออกมาให้ดูกัน ก่อนที่จะไปต่อขั้นตอนถัดไป

จากกราฟด้านบนจะเห็นว่า ด้านซ้ายมือคือแบบเดิม กับ ขวามือแบบลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งต้องใส่ค่าใช้จ่าย 1.25% ของวงเงินกู้เดิม หรือ 7,237.50 บาทอเข้าไปด้วยครับ ผลออกมาคือ ช่วงเดือนแรกจะติดลบ 6,429.73 บาท แต่พอผ่านมาแต่ละเดือนติดลบจะลดลงและกลับมาเป็นบวกที่เดือน 10 และถ้าพิจารณา 3 ปี หรือ 36 เดือนด้วยกัน จะพบว่า แบบด้านขวาคือลดอัตราดอกเบี้ยนั้น จะได้ผลต่างถึง 20,984.71 บาท !! ซึ่งเป็นตัวยืนยันว่าคุ้มค่าในการขอลดอัตราดอกเบี้ย หรือรีเทนชั่น ครับ!!!

คลิปสอนการใช้งานโปรแกรมนี้ ส่วนของ sheet4 การเปรียบเทียบหลายธนาคาร(รบกวนกดติดตามช่อง Youtube ให้ด้วยครับ)

ผมเลยยื่นเรื่องนี้เมื่อปลายๆเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมาครับ และก็ต้องไปทำเรื่องที่สาขาที่เราไปขอสินเชื่อไว้ตั้งแต่ครั้งแรกด้วยครับ ทำที่สาขาอื่นของออมสินไม่ได้ครับ

หลักฐานที่ต้องนำไปด้วยคือ
1.บัตรประชาชน
2.ทะเบียนบ้าน
ยิ่งทำเร็วก็ดีครับ เพราะจะได้พอดี หรือเสร็จก่อน กับวันที่จะครบรอบสัญญาเงินกู้เรา ไม่ต้องไปเสียให้กับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเปล่าๆ หลายวันแพงๆครับ หนังสือแบบฟอร์มขอได้ที่ธนาคารออมสินตามรูปด้านล่างครับ

หนังสือขอเข้าร่วมโครงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเคหะ ธ.ออมสิน

พอเขียนแบบฟอร์มเสร็จ เลือกอัตราดอกเบี้ยขณะนั้น ในที่นี้มีอยู่ 2 options (ไม่นับข้อ 3 ที่ต้องทำประกันวงเงิน) คือ แบบ 1 และ แบบ 2 คงที่ 4.5% ต่อปี 3 ปีแรก แล้วหลังจากนั้นเป็น MLR - xx (ผมเลือกแบบนี้ ต้องกรอกเองในช่องอื่นๆ) ตามรูปอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อเคหะ(แบบพิเศษ) ด้านล่าง

อัตราดอกเบี้ยที่มีให้เลือก 2 แบบ(ไม่นับข้อ 3 แบบทำประกันวงเงิน)

*** อัพเดทข้อมูลล่าสุด: ธนาคารออมสินให้ลดอัตราดอกเบี้ยได้แบบเดียว คือแบบที่ 2 และเปลี่ยนจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.5% ต่อปี ใช้ได้ 3 ปี เป็นลดลงเหลือแค่ 2 ปี พอปีที่ 3 ก็เปลี่ยนเป็น MRR-0.75 % ต่อปี ตามเอกสารด้านล่าง บอกตรงๆว่าโหดมากๆ ออมสินเปลี่ยนไปแล้วครับ!!!

เอกสารที่ทางเจ้าหน้าสินเชื่อธนาคารออมสินให้และอธิบายผมมา เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2559

แต่แล้ว พอผ่านไป 1-2 สัปดาห์ ทางธนาคารก็โทรติดต่อผมมาอีกครั้งครับ ที่ติดต่อมาก็ด้วยสาเหตุดังนี้
1.ค่าธรรมเนียมมีการเปลี่ยนแปลง(สูงขึ้นจากเดิม 0.75% ของวงเงินกู้เดิม(4,342.50 บาท) เป็น 1.25% ของวงเงินกู้เดิม(7,237.50 บาท)) และ
2.นโยบายธนาคารใหม่ เปลี่ยนจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อ้างอิง MLR มาเป็น MRR เริ่ม 1 เมษายน 2558 ซึ่ง MRR มันแพงกว่า MLR ครับ
คำเฉลยจากเจ้าหน้าที่ธนาคารที่เล่าให้ผมฟังก็คือ MD ใหม่ของออมสิน ย้ายมาจากธนาคารสีเขียว ซึ่งเล่นนโยบายแบบไม่สงสารประชาชนกันเลยทีเดียว เอานโยบายของเอกชนมาใส่ในธนาคารรัฐบาล ดูสิครับ เดี๋ยวต่อมาจะเป็นอย่างไร ผมจะคอยดู
ทำให้ผมต้องเข้าไปเซ็นสัญญาในแบบฟอร์มใหม่ครับ เพราะมีการเปลี่ยนตัวเลข ซึ่งผมก็เข้าไปช่วงปลายเดือนมีนาคม ที่ผ่านมา แล้วเจ้าหน้าที่ก็แจ้งผมมาว่า ให้มาเซ็นบันทึกแนบท้ายสัญญา(Amendment)(ดูได้จากเอกสารด้านล่าง) ในวันที่ 17 เมษายน 2558 ซึ่งก็คือวันนี้ครับ แล้วเตรียมเงินค่าธรรมเนียม 7,237.50 บาท มาจ่ายด้วย ก็เป็นอันเสร็จ ได้ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.5% นับจากวันนี้(17 เมษายน 2558) ไปอีก 3 ปีเต็มครับ เพิ่มจากเดิม 3.45% มาอีกเล็กน้อย แต่ก็ถือว่าถูกแล้วครับ แถมคงที่ตั้ง 3 ปีด้วย