ขั้นตอนรีไฟแนนซ์บ้าน จากธอส.ไปธนาคารออมสิน, โปรแกรม Excel คำนวณเงินผ่อนบ้าน, การเลือกธนาคาร, การปิดบัญชีเงินกู้บ้าน(ขายบ้าน) เมื่อยังอยู่ในช่วง 3 ปีแรก, ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน, ตัวอย่างสัญญาเช่าบ้าน ---> ใหม่ล่าสุด สามารถใช้งานแบบ Excel ออนไลน์ได้แล้ว" (อัพเดทล่าสุด ๒๙ พค. ๕๙) <--- "ฉลอง ๒๗๐,๐๐๐ วิว ณ วันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๖๒"

UPDATED!!!

ในที่สุดวันนี้ก็มาถึง วันที่ 27 เมษายน พ.ศ. 2564 ปิดบัญชีเงินกู้บ้าน ธ.ออมสิน หลังจากผ่อนมาราธอน 12 ปีด้วยกัน!

ไปชมคลิปด้านล่างครับ

หรือคลิกที่ link นี้ https://bit.ly/3xCjvUh

หมดยุคเว็บเพจแล้ว! เจอกันที่ youtube ในคลิป https://bit.ly/39NM8UV สอบถามมาในคอมเม้นท์ ถ้ามีเวลาผมจะพยายามไปตอบนะครับ อ้อ รบกวนกดติดตามช่องให้ด้วยนะครับ ถือว่า Take แล้ว ก็ต้อง Give ด้วย

What's New?  <Latest updated on May 29, 2016 at 02.18 hr.> 

• ใช้ตาราง excel คำนวณเปรียบเทียบความคุ้มค่ารีไฟแนนซ์บ้าน ---> แบบออนไลน์ <--- ได้แล้วครับ

..........บ้าน....คือวิมานของเรา......
(มีคลิปสอนการใช้งานอยู่ด้านล่าง)

สวัสดีครับเพื่อนๆทุกท่าน
บทความนี้ผมตั้งใจจะเขียนเล่าประสบการณ์ในการรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งผ่านประสบการณ์มาถึง 2 ครั้ง 2 หลังด้วยกัน แต่ด้วยมันหลายปีมากแล้ว ขอเวลาระลึกความทรงจำสักแป๊ปนะครับ......

เอาหล่ะ เรามาเริ่มกันต่อครับ จริงๆ ผมเริ่มรู้สึกว่า บ้านที่ซื้อมานั้น มันอาจจะไม่ใช่วิมานเหมือนอย่างกับเพลงที่เราๆเคยได้ยินได้ฟังกัน เนื่องด้วยเพราะผมจะผ่อนมันไม่ไหวแล้วนั่นเอง อีกทั้งก็ไม่ได้เข้าไปอยู่ด้วยนั่นเอง คิดตั้งแต่ปีที่ 2 ว่าผ่อนไม่ไหว ควรที่จะขายต่อได้แล้ว แต่ถ้าใครอ่านบทความของผมมาก่อนหน้านี้ก็จะทราบว่า บ้านราคาไม่ใช่บาท สองบาท มันขายไม่ได้ง่ายๆหรอก ยิ่งทำเลไม่ดีด้วยแล้ว ขายต่อยากมากๆๆๆๆๆ ผมเลยก็ต้องทนฝืนผ่อนไปเรื่อยๆ จนกว่าจะขายได้ แต่ระหว่างนั้น บ้านที่ผมซื้อและผ่อนมาตลอดจากธอส. มันครบ 3 ปีมาแล้ว(ทนมาได้ไง?!?!) นั่นคือ พวกเราที่เป็นลูกหนี้บ้านถือได้ว่าเป็นไทกันส่วนใหญ่(ยกเว้นบางสัญญาที่มีโปรโมชั่นพิเศษดอกเบี้ยต่ำมากๆ จริง เขาจะเขียนในสัญญาเงินกู้บ้านระบุว่า ต้องไม่ปิดบัญชี หรือรีไฟแนนซ์ภายในระยะเวลา 4 ปี บ้าง 5 ปีบ้าง อันนี้ต้องระวังและดูดีๆครับ) 

กลับมาที่สัญญาเงินกู้บ้านทั่วๆไปครับ พอผ่อนบ้านครบ 3 ปีแล้วของสัญญาเงินกู้บ้านในแต่ละธนาคาร มันก็จะมี option ให้เราเลือกมากบ้างน้อยบ้างขึ้นอยู่กับธนาคารหรือสถาบันการเงินแต่ละที่นะครับ อย่างเช่น บางที่ก็จะสามารถขอปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย(ให้ถูกลง)ได้ หรือได้อัตราดอกเบี้ย ณ โปรโมชั่นปัจจุบัน ขณะนั้น หรือ ให้สามารถต่อด้วยอัตราดอกเบี้ยเดิม ฯลฯ ซึ่งก็แล้วแต่ว่าโชคจะเข้าข้างลูกหนี้บ้านอย่างเราๆแบบไหนบ้าง แต่สำหรับผมแล้วนั้น ผ่อนมาจนครบ 3 ปีในเดือนเมษายน 2551 ผมสามารถที่จะขอปรับอัตราดอกเบี้ยให้ถูกลงได้ หรือ ภาษาปะกิตเรียก Retention [<--- คลิกเพื่ออ่านบทความรีเทนชั่นของธ.ออมสินได้ครับ] (ขอลดดอกเบี้ยกับสถาบันการเงินเดิม อย่าเรียกรีไฟแนนซ์นะครับ!) เพราะช่วง 3 ปีแรก ผมใช้โปรดอกเบี้ยของธอส.สมัยนั้นแบบขั้นบันได คือ ปีแรก = 3%, ปีที่ 2 = 4%, ปีที่ 3 = 5% พอหมดช่วงฮันนีมูน(โปรโมชั่น) ดอกเบี้ยก็ถีบตัวขึ้นอย่างกับรอมานานแสนนาน คือ ลอยตัวที่ 6.25% ต่อปี  จุกไปตามๆกันครับ เพิ่มขึ้นมา 1.25% จาก 5% ตอนนั้นยังไม่รู้ เลยไม่ทำอะไรมา 4 เดือน(เจ้าหน้าที่นี่ก็ดีนะครับ ไม่แจ้งลูกหนี้สักคำ) แต่พอรู้โดยเหตุบังเอิญ เพราะเปรยๆว่าดอกแพงมากๆ เลยมาบอกว่าขอปรับอัตราดอกเบี้ยได้ อ้าว......ตั้งนานไม่บอก.....

การขอปรับอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิม (Retention)
โดยการขอปรับอัตราดอกเบี้ยนั้น ผมไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ แค่ยื่นคำร้องที่ธนาคาร แล้วธนาคารก็จะนัดมาเซ็นสัญญาแนบท้ายใหม่ครับ สะดวกมากๆ เลย แถมวิธีนี้ข้อดีที่เห็นมากสุดก็คือ ไม่ต้องเสียค่าประเมินบ้านใหม่, ค่านิติกรรมจากธนาคารใหม่ และค่าจดจำนองที่ต้องเสีย 1% ของยอดเงินกู้ให้กับสำนักงานที่ดิน เรียกได้ว่าประหยัดเงินไปมาก

อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ผมได้คือ MRR-1.75% ต่อปี (ขณะนั้น MRR=7.5%) เลยได้ดอกเบี้ยที่ 5.75% ต่อปี ลดลงไปจากเดิม 0.5% ไม่มากนักแต่ก็ยังดีกว่าไม่ได้เลย ซึ่งการขอปรับอัตราดอกเบี้ยนั้น ไม่เพียงแค่อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง เงินงวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือนก็ลดลงไปด้วย โดยจากเดิมที่ผมต้องชำระเงินงวดละ 20,200 บาท พอเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย เงินงวดก็ลดลงเหลืองวดละ 19,000 บาท ถือว่าโอเคเลยสำหรับผมตอนนั้น ซึ่งช่วงเดือนแรกๆของการปรับอัตราดอกเบี้ยนั้น เราเองต้องดูใบเสร็จชำระเงินดีๆครับ เพราะช่วงนี้แหล่ะ ถ้าโปรแกรมที่ธนาคารใช้ไม่เก่งพอ(ฉลาดน้อย) มันก็จะคำนวณทั้งดอกเบี้ย และเงินคงเหลือเราผิดๆ อย่างที่ผมโดนมา ซึ่งมันคำนวณอัตโนมัติ ฉะนั้น ถ้าไม่สังเกตดูก็จะไม่ทราบ อาจจะโดนธนาคารแจ้งว่าชำระไม่ครบมีดอกเบี้ยค้างอย่างผมก็เป็นได้(อ่านเรื่องราวนี้ที่บทความมอบวิธีคำนวณเงินงวดผ่อนบ้าน (โปรแกรม, ตาราง Excel) ฉลอง 10,000 วิว ณ วันที่ ๗ ตุลาคม ๒๕๕๗ มาฝากเพื่อนๆ)

ผ่านไปเรื่อยๆ ผมก็ยังคงประกาศขายบ้านอยู่ตลอด แต่ขายไม่ได้สักที แม้ว่าจะขอปรับอัตราดอกเบี้ยแล้ว ผมก็ยังคงคิดว่าดอกเบี้ยที่ได้แพงอยู่ดี  จึงมองหาอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารอื่นๆ บ้างแล้ว ตอนนี้ไม่คิดเรื่องว่า ถ้ารีไฟแนนซ์เปลี่ยนธนาคารไปแล้ว พอขายบ้านได้ จะโดนค่าปรับเวลาปิดบัญชีเงินกู้กับธนาคารใหม่ และเสียอะไรต่อมิอะไรอีกแล้ว พอดีช่วงนั้น เดือนมิถุนายน-กรกฎาคม 2553 มีโปรจากประกันสังคม โดยให้ดอกเบี้ยกู้บ้านเหลือเพียง 1.25% ต่อปี แต่ต้องไม่ปิดบัญชีภายใน 5 ปี ซึ่งมีธนาคารหลายธนาคารร่วมมากมาย เป็นที่น่าเสียดายที่สุดท้ายผมไม่ได้เพราะวงเงินเต็ม(จริงหรือเปล่าไม่รู้) แต่ไม่เป็นไร ผมได้เห็นดอกเบี้ยที่ธนาคารออมสินออกโปรโมชั่นแบบผู้กู้ธรรมดาทั่วไปช่วงนั้น น่าสนใจมากๆ นั่นคือ

• ปีที่ 1 : 1.25 %
• ปีที่ 2 : MLR -2.00 %
• ปีที่ 3 - 25 : MLR -0.50 %
• *MLR = 5.85 %

การรีไฟแนนซ์บ้านไปธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น

บ้านหลังที่ A
ผมเลยตัดสินใจไม่ยาก..... แต่เดี๋ยวก่อน จำกันได้มั้ยครับ? การที่จะดูว่า การรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นๆนั้น มันคุ้มค่าหรือเปล่า? เพราะมีทั้งค่าใช้จ่าย 1.ค่าจดจำนอง 2.ค่าทำนิติกรรม 3.ค่าประเมินบ้าน ฯลฯ อีกมากมาย เพื่อดูว่ารีไฟแนนซ์จะคุ้มหรือไม่คุ้มก็ดูได้จากโปรแกรม Excel ที่ผมทำมาให้นะครับ

ตอนนั้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2553 ยอดเงินกู้คงเหลือล่าสุดของธนาคารเดิม(ธอส.) = 2,574,720.19 บาท
หลังจากประเมินบ้านโดย outsource จากออมสินแล้ว ทางออมสินอนุมัติยอดเงินกู้(รีไฟแนนซ์)ให้บ้านผม 2,650,000 บาท ทำให้มีส่วนต่างจากราคาที่ต้องจ่ายเช็คให้ธอส.จริง (2,588,820.79 บาท ดู fig. 9.1) เลยให้ทางออมสินออกเช็คเป็น 2 ใบครับ ใบหนึ่งมีมูลค่า 2,588,820.79 บาท --> ให้ธอส. ส่วนอีกใบ ส่วนต่างระหว่าง 2,650,000 บาท (ยอดวงเงินอนุมัติ) กับ ยอดออกเช็คใบแรก ทำให้มีมูลค่า 61,179.21 บาท (เช็คใบที่สองนี้เข้าบัญชีตัวเอง เอาไว้ใช้จ่าย อิอิ)

ค่าธรรมเนียมต่างๆในการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารออมสินมีดังนี้ (*รู้ล่วงหน้าก่อน ดูตัวอย่างได้จากด้านล่าง)

1. ค่าประเมินบ้าน                                              =   2,500      บาท *
2. ค่าธรรมเนียม ณ สาขาที่ไปติดต่อ                 =   2,000      บาท *
3. ค่าประกันอัคคีภัย                                          =   3,434.70 บาท *
4. ค่าทำนิติกรรม ณ สาขาที่ใกล้สำนักที่ดิน      =   1,000      บาท *
5. ค่าออกเช็คใบที่สอง                                     =        20      บาท (ไม่มีรูปแนบ)
6. ค่าทำนิติกรรม ธอส.                                     =      700      บาท *
7. ค่าจดจำนองใหม่                                          = 26,500     บาท *
8. ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ณ สำนักงานที่ดิน            = 25+75+20x2 = 140 บาท
9. ค่าถ่ายเอกสารโฉนด                                    =        12   บาท (ไม่มีรูปแนบ)

รวมค่าใช้จ่าย(ประมาณ) 36,306.70 บาท (ความเป็นจริงอาจทราบคร่าวๆประมาณ 90% ก่อนทำนิติกรรมจริงนะครับ)


ต่อไปเป็นใบเสร็จค่าใช้จ่ายต่างๆ(ค่าธรรมเนียมด้านบนที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน)

1.ค่าประเมินบ้าน(1) (จ่ายเงินสดกับพนักงานที่มาประเมิน)

2.ค่าธรรมเนียมบริการนิติกรรม(2) เรียกเก็บจากธ.ออมสิน ณ สาขาที่ไปติดต่อยื่นกู้

3.ค่าประกันอัคคีภัยบ้าน(3) (จ่ายผ่านธ.ออมสิน)

4.ค่าธรรมเนียมทำนิติกรรม(4) เรียกเก็บจากธ.ออมสิน ณ สาขาที่ใกล้สำนักที่ดิน

5.ค่าธรรมเนียมทำนิติกรรม(6) เรียกเก็บจากธนาคารเดิม ธอส.

6.1 ค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ สำนักงานที่ดิน (ค่าจดจำนอง(7) 1% ของวงเงินกู้ใหม่ 26,500 บาท) (ผู้จดจำนอง)

ุ6.2 ค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ สำนักงานที่ดิน (ธนาคารเดิมธอส.)

6.3 ค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ สำนักงานที่ดิน (ใบรับคำพยานประกบกับค่าธรรมเนียมข้างต้นทั้ง 2 ใบ)

โดยกรอกข้อมูลค่าใช้จ่ายต่างๆที่จะเกิดขึ้นเมื่อรีไฟแนนซ์ตามข้อมูลด้านบน ลงในโปรแกรม Excel แล้วดูผลที่เกิดขึ้นดังนี้ครับ

7. ตารางเปรียบเทียบความคุ้มค่าเมื่อรีไฟแนนซ์ (คลิกเพื่อขยายใหญ่)

พบว่าแค่เดือน 5 ก็คุ้มทุนแล้ว เพราะเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่างกันมากๆ(ช่องสีเทาคือข้อมูลที่เราต้องกรอก กรณีเงินงวด 2 ธนาคารไม่เท่ากัน ให้เลือกใช้เงินงวดที่มากกว่ากรอกลงไป) มิหนำซ้ำ ถ้าคิดแค่ 3 ปี แบบออมสินก็ยิ่งประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องเสียไปถึง 115,067.96 บาท!!!  อย่างนี้ไม่เลือกรีไฟแนนซ์ได้ไงครับ :) ดังนั้น บ้านหลังนี้ผมจึงเลือกรีไฟแนนซ์ไปธนาคารออมสินในที่สุดครับ

คลิปสอนการใช้งานโปรแกรมนี้ ส่วนของ sheet4 การเปรียบเทียบหลายธนาคาร(รบกวนกดติดตามช่อง Youtube ให้ด้วยครับ)

มาดูอีกหลังหนึ่งครับ เป็นบ้านแบบทาวน์เฮ้าส์ โดยผมซื้อต่อญาติมาครับ

บ้านหลังที่ B
บ้านหลังนี้ซื้อต่อมาด้วยราคาไม่แพงครับ แต่ราคาตลาดจริงๆ กระโดดไปอยู่ที่ 2 ล้านบาทแล้ว เพราะทำเลดีมาก ติดถนนใหญ่ ไปมาสะดวก เข้าออกได้หลายทาง.....ยื่นกู้ครั้งแรกจากการซื้อต่อญาติ โดยไปได้ธอส. เพราะมีสัญญากับบริษัทที่ทำงานอยู่ อนุมัติเร็วเช่นเดิม แต่ข้อเสียที่มีมากกว่าข้อดีคือ หักบัญชีเงินเดือนก่อนเลย ดอกเบี้ยก็ไม่ได้ถูกด้วย ซึ่งผมก็รับทราบข้อนี้ดี แต่มีช้อยซ์ให้ผมเลือกได้ไม่มากนัก

ตอนที่ยื่นกู้หลังนี้ไป ผมหาหลายธนาคารมากๆ ทั้ง TMB, ธ.สแตนดาร์ดฯ ฯลฯ แต่ทั้ง 2 ธนาคารก็ไม่อนุมัติผม เพราะเห็นว่าผมมีบ้านแล้วอยู่ 1 หลัง กลัวหลังนี้จะเอาไปทำธุรกิจเปิดให้คนอื่นเช่า ซึ่งก็แล้วแต่ทางธนาคารจะพิจารณา ผมเองไม่สามารถลบล้างความเชื่อท่านได้ สุดท้ายก็เลยมาลงเอยที่ธอส. ซึ่งเขาเองไม่ดูประเด็นนี้เลย อาจเพราะมีสัญญากับทางบริษัท สามารถหักเงินงวดจากบัญชีเงินเดือนได้เลย จึงไม่มีความเสี่ยงมากนัก

ผมเลยผ่อนมาเรื่อยๆ รอวันที่จะครบ 3 ปีเร็วๆ จะได้รีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น ซึ่งอย่างที่ทราบเล็งๆไว้ก็จะรีฯมาที่ออมสินอยู่แล้วครับ ดอกเบี้ยถูกดี พอถึงวันใกล้ครบ 3 ปีในเดือนเมษายน 55 เลยไม่รอช้า เพราะทราบดีว่าธ.ออมสินใช้เวลาดำเนินเรื่องประมาณ 1 เดือน ผมเลยยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ไปที่ธนาคารออมสินสาขาในห้างก่อนครบ 3 ปีของธนาคารเดิม(ธอส.)เลย อันนี้ผมแนะนำเลยนะครับ สุดท้าย มันก็ไปประจวบเหมาะกับผลอนุมัติของธ.ออมสิน ซึ่งก่อนครบ 3 ปีของธนาคารเดิม(ธอส.)ด้วยซ้ำ !!!

กลับมาที่เรื่องเดิมครับ ก่อนรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น ต้องดูว่าว่ามันคุ้มค่าหรือเปล่า? เหมือนกับบ้านหลังแรกนะครับ อันนี้ผมจะไม่เขียนซ้ำ ข้อย้ำเตือน การจะดูว่ารีไฟแนนซ์จะคุ้มหรือไม่คุ้มก็ดูได้จากโปรแกรม Excel ที่ผมทำมาให้นะครับ

ณ ขณะนั้น สิ้นเดือนมีนาคม 2555 ยอดเงินกู้คงเหลือล่าสุดของธนาคารเดิม(ธอส.) = 578,xxx บาท
หลังจากประเมินบ้านโดย outsource จากออมสินแล้ว ทางออมสินอนุมัติยอดเงินกู้(รีไฟแนนซ์)ให้บ้านหลัง B นี้ 579,000 บาท ซึ่งจะเห็นว่ายอดใกล้เคียงวงเงินค้างเดิมมากๆ ไม่มีวงเงินเหลือด้วยซ้ำไป เพราะสุดท้ายแล้ว ผมเองต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยคงค้างจากธนาคารธอส.เพิ่มด้วยตัวเองอีกด้วย ซึ่งต่างจากหลัง A ที่มียอดผลต่างเหลือมา ครั้งนี้ทางออมสินเลยออกเช็คแค่ 1 ใบครับ มีมูลค่าเต็มวงเงินกู้ที่ได้รับคือ 579,000 บาท + กับที่ผมซื้อเช็คเองอีกใบหนึ่ง มูลค่าประมาณ 3 พันกว่าบาท รวมแล้ว จ่ายเช็คให้ธอส. 2 ใบ

ค่าธรรมเนียมต่างๆในการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารออมสินของบ้านหลัง B มีดังนี้ (*รู้ล่วงหน้าก่อน ดูตัวอย่างได้จากด้านล่าง)

1. ค่าประเมินบ้าน (ออมสิน)                               =   1,000   บาท * (ครั้งนี้ไปจ่ายที่ออมสิน ไม่ได้จ่ายกับพนง.ที่มาประเมิน)
2. ค่าธรรมเนียมวงเงิน (ออมสิน)                        =   1,000   บาท *
3. ค่าทำนิติกรรม (ออมสิน)                                =   1,000   บาท *
4. ค่าประกันอัคคีภัย (ออมสิน)                           =   2,192.43   บาท *
5. ค่าทำนิติกรรม (ธอส.)                                   =      800    บาท * (ขึ้นจากครั้งก่อน 100 บาท)
6. ค่าจดจำนองใหม่                                          =    5,790   บาท *
7. ค่าธรรมเนียมอื่นๆ จากสำนักงานที่ดิน เช่น ใบรับค่าพยาน, ค่าคำขอ, ค่ามอบอำนาจ ฯลฯ 

รวมค่าใช้จ่าย = 11,927.50 บาท (ความเป็นจริงอาจทราบคร่าวๆประมาณ 90% ก่อนทำนิติกรรมจริงนะครับ)

ต่อไปเป็นใบเสร็จค่าใช้จ่ายต่างๆ(ค่าธรรมเนียมด้านบนที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน)

1.ค่าประเมินบ้าน(1), ค่าธรรมเนียมวงเงิน(2), ค่าทำนิติกรรม(3) เรียกเก็บจากธ.ออมสิน ณ สาขาที่ไปติดต่อยื่นกู้

2.ค่าประกันอัคคีภัยบ้าน(4) (จ่ายผ่านธ.ออมสิน)

3.ค่าธรรมเนียมทำนิติกรรม(5) เรียกเก็บจากธนาคารเดิม ธอส.

4.1 ค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ สำนักงานที่ดิน (ค่าจดจำนอง(6) 1% ของวงเงินกู้ใหม่ 5,790 บาท) (ผู้จดจำนอง)

4.2 ค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ สำนักงานที่ดิน (ธนาคารเดิมธอส.)

4.3 ค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ สำนักงานที่ดิน (ใบรับคำพยานประกบกับค่าธรรมเนียมข้างต้นทั้ง 2 ใบ)

โดยกรอกข้อมูลค่าใช้จ่ายต่างๆที่จะเกิดขึ้นเมื่อรีไฟแนนซ์ตามข้อมูลด้านบน ลงในโปรแกรม Excel แล้วดูผลที่เกิดขึ้นดังนี้ครับ

5.ตารางเปรียบเทียบความคุ้มค่าเมื่อรีไฟแนนซ์ (คลิกเพื่อขยายใหญ่)

พบว่าพอเข้าเดือนที่ 9 ก็คุ้มทุนแล้ว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่างกันไม่มากเหมือนหลังที่ A จึงให้ผลคุ้มทุนช้ากว่าหลังที่ A  แต่ถ้าคิดแค่ 3 ปี แบบออมสินก็ยิ่งประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องเสียไปถึง 36,367.68 บาท!!!  อย่างนี้ก็เลือกรีไฟแนนซ์เช่นเคยครับ :) ดังนั้น บ้านหลังที่ B นี้ผมจึงเลือกรีไฟแนนซ์ไปธนาคารออมสินครับ

ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน
1.ติดต่อธนาคารปลายทางเพื่อขอทราบข้อมูลต่างๆ เช่น ค่าใช้จ่ายต่างๆ, อัตราดอกเบี้ยในแต่ละปี ในการรีไฟแนนซ์(หลายๆธนาคารยิ่งดี)
2.เปรียบเที่ยบข้อมูลเหล่านั้นของแต่ละธนาคาร/สถาบันการเงิน ถึงข้อดีข้อเสีย เช่น ความสะดวกในการเดินทางไปติดต่อ, การบริการของเจ้าหน้าที่, ความรวดเร็วในการทำงาน, ค่าใช้จ่าย และอื่นๆ ในการรีไฟแนนซ์
3.เปรียบเทียบความคุ้มค่าในเชิงค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ยที่ลดลงมากที่สุดในกรอบเวลา 3 ปี โดยใช้โปรแกรม Excel ที่ผมทำมาให้ จนได้มา 1 ธนาคารที่คุ้มค่าที่สุด
4.กรอกข้อมูลในการขอรีไฟแนนซ์ที่ธนาคารปลายทางดังกล่าวนั้น ตามแบบฟอร์มของธนาคารพร้อมแนบเอกสารที่ธนาคารร้องขอในการยื่นเพื่อรีไฟแนนซ์ให้เรียบร้อย
5.รอรับการติดต่อกลับเรื่องวันประเมินอสังหาริมทรัพย์(บ้าน) ถ้าเกิน 2 สัปดาห์นับจากวันยื่นรีไฟแนนซ์ ให้โทรติดต่อกลับไปเอง
6.เตรียมเงินสดและลางาน หรือฝากคนในบ้านในเปิดบ้านเพื่อรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์(บ้าน)จากบริษัท outsource และเก็บใบเสร็จให้เรียบร้อยเพื่อใช้อ้างอิงต่อไป
7.รอติดต่อกลับเรื่องผลอนุมัติการขอรีไฟแนนซ์ หรือถ้านานเกิน 2 สัปดาห์นับจากวันที่มาประเมินบ้าน ให้ติดต่อกลับไปเองเพื่อตามเรื่อง
8.เมื่อได้รับผลการอนุมัติแล้ว ธนาคารปลายทางจะแจ้งให้เราเตรียมติดต่อธนาคารเดิมเพื่อจะปิดบัญชีเงินกู้เพื่อรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น
9.สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้ไปติดต่อที่สำนักงานใหญ่ ถนนพระราม 9 โดยตรง ไม่จำเป็นต้องไปติดต่อที่สาขาบัญชีของเราแต่อย่างใด ทางธอส.จะแจ้งจำนวนเงินที่ธนาคารปลายทางต้องทำเช็คมาจ่าย ซึ่งจำนวนเงินนั้นคำนวณถึงวันที่ทำนิติกรรม + อีก 2 วันเพื่อเคลียริ่งเช็ค โดยธอส.จะนัดวันทำนิติกรรมในอีก 10 วันทำการนับจากวันที่เราไปติดต่อ ไม่สามารถเลื่อนให้เร็วกว่านั้นได้ แต่สามารถเลื่อนวันนัดออกไปได้ ทั้งนี้ต้องแจ้งล่วงหน้าก่อน 1 วัน (ดูตัวอย่างใบนัดไถ่ถอนจำนองจากธอส. และยอดเงินที่จะต้องออกเช็คด้านล่างนี้)

1.1 ตัวอย่างใบนัดไถ่ถอนจำนองบ้านหลังที่ A จากธอส.(หน้าแรก)

1.2 ยอดเงินที่จะต้องออกเช็คสั่งจ่ายธอส.ในวันทำนิติกรรมของบ้านหลังที่ A (หน้าสอง)

2.1 ตัวอย่างใบนัดไถ่ถอนจำนองบ้านหลังที่ B จากธอส.(หน้าแรก)

2.2 ยอดเงินคร่าวๆ (เนื่องจากต้องรอครบดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีก่อนในวันที่ 3/4/2555 แล้วค่อยโทรไปถามใหม่) ที่จะต้องออกเช็คสั่งจ่ายธอส.ในวันทำนิติกรรมของบ้านหลังที่ B (หน้าสอง)

10.เมื่อได้วันทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินแล้ว ให้แจ้งไปยังธนาคารปลายทางที่เรายื่นขอรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ทางเจ้าหน้าที่รับทราบจะได้จัดคนไปตรงกันในวันดังกล่าว พร้อมกับจำนวนเงินที่จะต้องออกเช็คด้วย
11.เตรียมเอกสารทุกฉบับให้ครบถ้วน หลักๆที่ต้องเอาไปคือ บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ใบเปลี่ยนชื่อนามสกุล ทะเบียนสมรส/หย่า (เอกสารที่ต้องเอาไปจริงเจ้าหน้าที่จะแจ้งหมด) ของทั้งเจ้าตัวและคู่สมรสแม้ว่าจะไม่จดทะเบียนก็ตาม และถ่ายเอกสารไปสัก 2 ชุดนะครับ แม้ว่าที่นั่นจะมีเครื่องถ่ายเอกสารแต่จะทำให้เสียเวลาเปล่าๆถ้าเอกสารไม่ครบ
12. เตรียมเงินค่าใช้จ่ายเผื่อไปด้วยครับ
13.วันนัดที่สำนักงานที่ดิน เมื่อไปถึงให้สอบถามเจ้าหน้าที่ว่ามีตัวแทนของธนาคารต้นทางและปลายทางมาหรือยัง จะได้เตรียมคิวตั้งแต่เนิ่นๆครับ ได้คิวเร็วก็เสร็จเร็ว ก่อนเที่ยงแน่นอน
14.ตรวจเอกสารขณะเซ็นชื่อ และหลังจากทำนิติกรรมให้ละเอียด เพราะถ้าไม่ถูกต้องจะได้แจ้งในขณะนั้น ถ้ากลับไปแล้วจะเคลียร์ยากและเสียเวลาอีกครั้งครับ

ข้อแนะนำ
เมื่อปิดบัญชีจากธนาคารเดิม(ธอส.) เพื่อความแน่ใจว่าได้ปิดไปแล้วจริงๆ ไม่มียอดเงินค้างจริงๆ ให้ไปติดต่อธอส.สาขาไหนที่สะดวก ยื่นบัตรบัญชีเงินกู้เดิมให้เจ้าหน้าที่แล้วขอ statement ณ ขณะนั้น เจ้าหน้าที่ก็จะใช้เวลาสักพักเพื่อคีย์ข้อมูลเลขที่บัญชีเงินกู้เรา แล้วรัน statement ออกมาให้ดู ให้เช็คตามในรูปที่แนบว่า รายการสุดท้าย ค่าธรรมเนียมคงเหลือ, ดอกเบี้ยคงเหลือ, เงินต้นคงเหลือเป็น 0 บาทแล้วจริงๆ ถ้าใช้ก็เป็นอันปิดบัญชีได้สนิท 100% แล้วครับ แต่จะไปเป็นหนี้ที่ธนาคารใหม่ที่เรารีไฟแนนซ์ไปนั่นเอง 555

10. Statement จากธอส. หลังรีไฟแนนซ์ไปแล้ว (ให้ดูบรรทัดสุดท้ายที่ขีดเส้นแดง ว่า 0 บาท หมดหรือไม่?)

9 เดือนต่อมา ผมขายบ้านหลังที่ A ได้
จะเรียกว่าเป็นดวงที่ดีหรือไม่ดี ก็ไม่แน่ใจ เพราะหลังจากผมรีไฟแนนซ์ไปธ.ออมสินได้ 9 เดือน(เดือนกรกฎาคม 53) พอถึงเดือนเมษายน 54 ผมก็สามารถขายบ้านได้ (อ่านบทความตอนนี้ที่ วันนี้ที่รอคอย 6 ปีเต็มกับการติดบ่วงหนี้บ้าน) ทำให้ผมต้องเสียค่าปรับปิดบัญชีเงินกู้กับออมสินก่อน 3 ปี โดยปีแรกเสีย 3% ของวงเงินกู้ ซึ่งทำให้ผมเสียค่าปรับไปทั้งสิ้น = 3% x 2,650,000 บาท = 79,500 บาท
ซึ่งค่าปรับนี้ ผมได้นำไปบวกเพิ่มกับราคาขายบ้านก่อนรีไฟแนนซ์ไปแล้วครับ ทำให้ไม่เสียดายเงินค่าปรับตรงจุดนี้เท่าไหร่ ก็เป็นอันว่า ผมได้ปลดหนี้กับบ้านหลังนี้ไปเรียบร้อยแล้ว ยะฮู้ๆๆๆๆ

ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย

1.แบบที่ 1

2.แบบที่ 2

ตัวอย่างสัญญาเช่าบ้าน

1.แบบที่ 1

2.แบบที่ 2

ข้อมูลอ้างอิง (บทความจากบล็อกนี้)
1.มอบวิธีคำนวณเงินงวดผ่อนบ้าน(โปรแกรม Excel) มาฝากเพื่อนๆ
2.วันนี้ที่รอคอย 6 ปีเต็มกับการติดบ่วงหนี้บ้าน

ส่วนใครถ้าผ่อนจนครบ 3 ปีแล้ว ไม่ต้องการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น พอใจกับธนาคารเดิม สามารถใช้บริการธุรกรรมการเงินที่เรียกว่า ขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยบ้าน (Home Retention) ได้ตามบทความนี้ครับ